Hollanda'da Emlakçı (Makelaar) Seçerken Nelere Dikkat Edilmeli? 2026 Rehberi

Yapay zekâ özetleri hatalı ya da eksik olabilir; esas olan yazının kendisidir. Bağlantılar üçüncü taraf hizmetleri yeni sekmede açar. ChatGPT, Claude, Gemini, Perplexity ve WhatsApp ilgili şirketlerin markalarıdır; TRNL bu hizmetlerle bağlantılı değildir.

Hollanda'da ev almak, evinizi satmak ya da kiralık ev bulmak hayatınızdaki en büyük mali kararlardan biri. Bu süreçte yanınızdaki emlakçı, yani makelaar, size on binlerce euro kazandırabilir ya da kaybettirebilir. Üstelik Hollanda'da 'makelaar' unvanı 2001'den beri yasayla korunmuyor: kâğıt üzerinde herkes kendini makelaar olarak tanıtabilir.

Kısacası iyi bir makelaar; bölgenizi tanır ve bunu yakın tarihli satışlarla kanıtlar, bir meslek kuruluşuna (NVM, VBO ya da Vastgoed Pro) bağlıdır, ücretini btw dahil ve yazılı olarak verir, fiyat tavsiyesini gerekçelendirir ve yalnızca sizin çıkarınızı temsil eder. En az üç makelaarla görüşün, hepsine aynı soruları sorun ve sözleşmeyi okumadan imzalamayın. Bu yazıda her ölçütü tek tek açıyoruz.

Kısaca: 5 adımda doğru makelaar nasıl seçilir?

1. 1

   Ne istediğinizi netleştirin

   Ev mi alacaksınız, satacak mısınız, yoksa kiralayacak mısınız? Her biri için ayrı bir makelaar türü vardır.

2. 2

   Üç makelaarla görüşün

   Bölgenizde çalışan en az üç ofisle tanışma görüşmesi ya da ücretsiz değer tespiti (waardebepaling) yapın.

3. 3

   Üyeliği ve kaydı doğrulayın

   NVM, VBO ya da Vastgoed Pro üyeliğini ve KVK kaydını kuruluşların kendi sitelerinden kontrol edin.

4. 4

   Yazılı teklif alın

   Toplam ücreti btw ve ek kalemler dahil yazılı isteyin; teklifleri bu toplam üzerinden karşılaştırın.

5. 5

   Sözleşmeyi okuyun, sonra imzalayın

   İş sözleşmesindeki (opdrachtbevestiging) süreyi, fesih koşullarını ve iptal ücretini imzalamadan önce kontrol edin.

Önce terimler: verkoopmakelaar, aankoopmakelaar ve huurmakelaar

Türkçede hepsine 'emlakçı' diyoruz; Hollanda'da ise makelaar kimin adına çalıştığına göre ayrılır. Bir makelaar her zaman taraflardan birinin çıkarını temsil eder; hangisi olduğunu baştan bilmek, kime ne kadar güveneceğinizi belirler.

Makelaar seçerken dikkat edilmesi gereken 10 ölçüt

1. 1

   Bölge bilgisi, yakın tarihli satışlarla kanıtlanmış

   'Bölgeyi tanıyor musunuz?' diye sormak yetmez. Mahallenizde son aylarda hangi evleri, hangi fiyata ve ne kadar sürede sattığını ya da aldığını sorun.

2. 2

   Meslek kuruluşu üyeliği ve sertifika

   NVM, VBO ya da Vastgoed Pro üyeliği ve VastgoedCert gibi bir sicile kayıt, makelaarın eğitim şartlarına ve meslek kurallarına bağlı olduğunu gösterir. Bu bir kalite garantisi değildir; ama bir sorun çıktığında başvurabileceğiniz bir yol olduğu anlamına gelir.

3. 3

   Şeffaf ücret, btw dahil ve yazılı

   Komisyon yüzdesi mi, sabit ücret mi, başlangıç ücreti var mı? Fotoğraf, kat planı, Funda ilanı ve enerji etiketi (energielabel) gibi ek kalemleri de sorun.

4. 4

   Açık bir iş sözleşmesi

   Sözleşmenin süresi, fesih süresi, işi iptal ederseniz ödeyeceğiniz ücret (intrekkingskosten) ve hangi genel şartların (algemene voorwaarden) geçerli olduğu yazılı olmalı.

5. 5

   Gerekçeli fiyat tavsiyesi

   Diğerlerinden çok daha yüksek bir satış fiyatı vaat eden makelaar cazip görünür; ama gerçekçi olmayan bir fiyat evin aylarca satılmamasına yol açabilir. Tavsiyenin hangi karşılaştırılabilir satışlara dayandığını yazılı isteyin.

6. 6

   Online sunum

   Alıcıların çoğu evi önce internette görür. Ofisin Funda'daki ilanlarına bakın: profesyonel fotoğraflar, kat planı, video ve açık, hatasız bir tanıtım metni var mı?

7. 7

   Yorumlar ve itibar

   Google ve Funda yorumlarında yalnızca ortalama puana değil; yorumların sayısına, tarihine ve ofisin eleştirilere nasıl cevap verdiğine bakın.

8. 8

   Kişisel iletişim ve ulaşılabilirlik

   Sabit muhatabınız kim olacak? Gezdirmeleri makelaarın kendisi mi, bir asistan mı yapacak? Tekliflerden sizi nasıl ve ne kadar hızlı haberdar edecek?

9. 9

   Bağımsızlık

   Makelaarın kimin adına çalıştığını netleştirin. Aynı işlemde karşı tarafa da danışmanlık yapmak isteyen bir makelaar çıkar çatışması demektir.

10. 10

    Şikâyet yolu

    Ofisin bir şikâyet prosedürü ve bağlı olduğu bir uyuşmazlık komisyonu (geschillencommissie) ya da benzer bağımsız bir şikâyet yolu olup olmadığını sorun.

Makelaar ücretleri: komisyon, sabit ücret ve btw

Hollanda'da makelaar ücretleri serbestçe belirlenir; sabit bir tarife yoktur. Satışta makelaarlar genellikle satış fiyatı üzerinden bir yüzde (courtage), sabit bir ücret ya da ikisinin bir karışımını ister. Aankoopmakelaarlar ise çoğunlukla sabit bir ücretle çalışır. Makelaar hizmetlerine %21 btw eklenir; bu yüzden teklifleri her zaman btw dahil toplam tutar üzerinden karşılaştırın.

Ev alırken nelere dikkat etmeli?

Alıcı olarak makelaar seçiminiz kadar, alım sürecinin kendi kuralları da önemlidir. Kendi aankoopmakelaarınızla çalışsanız da çalışmasanız da şu noktaları bilin:

• Satış sözleşmesi (koopovereenkomst) yazılı yapılır. Ev alan bir tüketici olarak, imzalı sözleşmenin size teslim edilmesinden sonra genellikle üç günlük bir düşünme süreniz (bedenktijd) vardır; bu sürede gerekçe göstermeden vazgeçebilirsiniz.
• Finansman çekincesi (financieringsvoorbehoud) koyun. İpoteğiniz onaylanmazsa sözleşmeden belirli koşullarla çıkabilmenizi sağlar; süresini ve koşullarını makelaarınızla netleştirin.
• Yapı denetimi (bouwkundige keuring) yaptırmayı düşünün. Gizli kusurlar sonradan pahalıya patlayabilir; denetimi bağımsız bir uzmana yaptırın.
• İpotek için değerleme raporu (taxatierapport) genellikle bağımsız, kayıtlı bir taxateur tarafından hazırlanmalıdır. Satıştan çıkarı olan birine yaptırmayın.
• Tapu devri (levering) bir noter (notaris) önünde yapılır. Noter tarafsızdır; sizin danışmanınız değil, işlemin hukuka uygunluğunun güvencesidir.

Ev kiralarken: komisyon ve dolandırıcılık tuzakları

Kiralık ev piyasası sıkışık olduğu için, Hollanda'da yeni olanlar ve Türkiye'den gelenler en çok bu alanda sorun yaşıyor. Huurmakelaar ile çalışırken şu kuralları bilin:

• Ev sahibi adına çalışan bir aracı, kural olarak sizden de aracılık ücreti (bemiddelingskosten) isteyemez. Böyle bir ücret ödediyseniz geri isteyebilirsiniz; bunun nasıl yapılacağını Rijksoverheid ve Juridisch Loket üzerinden kontrol edin.
• 1 Temmuz 2023'ten sonra yapılan kira sözleşmelerinde depozito (waarborgsom) en fazla iki aylık çıplak kira (kale huur) olabilir.
• Evi görmeden ve sözleşmeyi imzalamadan para göndermeyin. Yalnızca WhatsApp ya da e-postayla iletişim kuran, evi gösteremeyen ve ön ödeme isteyen bir 'makelaar' büyük olasılıkla dolandırıcıdır.
• Ofisin KVK kaydını kontrol edin ve ilanı ofisin kendi sitesinde de arayın.
• Kira tutarı ya da hizmet bedelleri hakkında bir anlaşmazlıkta Huurcommissie'ye başvurabilirsiniz.

Tanışma görüşmesinde sorulacak 8 soru

En az üç makelaarla görüşün ve hepsine aynı soruları sorun; cevapları yan yana koyunca karar vermek kolaylaşır:

• Benim evime benzer hangi evleri son bir yılda bu bölgede sattınız ya da aldınız?
• Hangi satış fiyatını ya da teklifi öneriyorsunuz ve bunu neye dayandırıyorsunuz?
• Hizmetiniz btw ve tüm ek kalemler dahil toplam ne kadar?
• Sözleşmeyi iptal edersem ya da ev satılmazsa ne öderim?
• Sabit muhatabım kim olacak, gezdirmeleri kim yapacak?
• Evimi nasıl tanıtacaksınız: fotoğraf, kat planı, video, Funda, sosyal medya?
• Hangi meslek kuruluşuna üyesiniz ve şikâyet prosedürünüz nasıl işliyor?
• Gezdirmeler, tepkiler ve teklifler hakkında beni nasıl ve ne sıklıkla bilgilendireceksiniz?

Dikkat edilmesi gereken uyarı işaretleri

• Diğer makelaarlardan çok daha yüksek, gerekçesiz bir satış fiyatı vaat etmek.
• Ücreti yalnızca sözlü söylemek ya da btw ve ek kalemler olmadan teklif vermek.
• Şartları okumanıza fırsat vermeden sözleşmeyi hemen imzalatmaya çalışmak.
• Hiç yorumu olmaması, yalnızca çok eski yorumlar ya da eleştirilere hiç cevap verilmemesi.
• Gezdirmeleri kimin yapacağı ve ne kadar ulaşılabilir olduğu konusunda belirsiz cevaplar.
• Aynı işlemde karşı tarafa da danışmanlık yapmak istemek.
• Kiralamada evi göstermeden ön ödeme ya da depozito istemek.
• KVK numarası ya da meslek kuruluşu üyeliği sorulduğunda net cevap verememek.

Sıkça sorulan sorular